Kiedy słyszysz "wkład własny", pierwszą myślą jest najczęściej kredyt hipoteczny i jego wymagania: 20%, a w wielu bankach 30% ceny nieruchomości. Dla mieszkania wartego 650 000 zł to od 130 000 do 195 000 złotych gotówki - zanim wejdziesz do bankowego okienka.
Program "Prawo własności dla każdego Polaka" proponuje coś innego: start od 10% wartości. Jak to działa? I co dzieje się z pozostałymi 90%?
Jak dzieli się 100% ceny?
Mechanizm programu dzieli cenę nieruchomości na trzy części, które wpłacane są w różnym czasie:
- 10% - wpłata początkowa (ETAP I, część 1) - wpłacasz w dniu podpisania umów notarialnych. Trafia bezpośrednio na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (MRP) i jest zabezpieczona Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym (DFG). To Twój "wkład wstępny", który uruchamia umowę.
- 15% - raty kapitałowe przez 24 miesiące (ETAP I, część 2) - płacone co miesiąc, również na MRP. To nie jest czynsz - to Twój kapitał, który odkupuje mieszkanie. Po 24 miesiącach suma 10% + 15% = 25% wkładu własnego.
- 75% - finalizacja zakupu (ETAP II) - po maksymalnie 24 miesiącach dopłacasz pozostałe 75% - z własnych oszczędności lub z kredytu hipotecznego. Do tego czasu masz już zgromadzone 25% wkładu, co znacznie ułatwia i potanieje kredyt.
Czym różni się rata kapitałowa od czynszu najmu?
To kluczowe pytanie. W tradycyjnym wynajmie każda złotówka, którą dajesz wynajmującemu, "znika" na zawsze - finansujesz cudzy majątek, nie swój.
Jedynym realnym kosztem jest czynsz najmu - 1000 zł miesięcznie. Jest on niższy od rynkowego czynszu za podobne mieszkanie, a odliczony od kwoty, jaką musisz uzbierać. To "cena czasu" - płacisz za to, że możesz już teraz mieszkać we własnym M, zanim uda Ci się zorganizować pełne finansowanie.
Co się dzieje, jeśli zdecydujesz się nie kupować?
Program jest dobrowolny. Jeśli w trakcie lub po 24 miesiącach stwierdzisz, że nie chcesz lub nie możesz sfinalizować zakupu, wpłata początkowa (10%) wraca do Ciebie z MRP. Tracisz raty kapitałowe (15%), czynsze najmu (1000 zł x liczba miesięcy) i ewentualne koszty wykończenia mieszkania - to są realne koszty programu przy odstąpieniu. Dlatego ważna jest rzetelna weryfikacja finansowa, którą przeprowadzamy przed przyjęciem do programu.
Dlaczego 10% to rewolucja na polskim rynku?
Przy średniej cenie 1-pokojowego mieszkania w Warszawie (około 500 000 zł), bank wymaga minimum 100 000 zł wkładu własnego - i to od razu. Do tego zdolność kredytowa liczona już na dzień 1. Program otwiera drogę dla osób, które:
- Mają stałe dochody, ale nie uzbierały jeszcze 20-30% gotówki;
- Mają gorszy scoring BIK z powodu przeszłych zobowiązań;
- Są przedsiębiorcami z nieregularnym dochodem;
- Dopiero rozpoczynają karierę zawodową i budują historię kredytową;
- Chcą przeprowadzić się do nowego miasta i potrzebują czasu na sprzedaż mieszkania, które już posiadają.
Dla każdej z tych grup 10% na start zamiast 20-30% to realna różnica - i realna szansa na własność w ciągu 24 miesięcy.