"Czy ten rachunek powierniczy to nie jest tylko zabieg marketingowy?" - pytają nas czasem klienci, którzy wcześniej sami sprawdzili ustawę deweloperską. Mają dobry powód: w naszym programie prawo formalnie nie wymaga prowadzenia rachunku powierniczego. Mimo to go prowadzimy. Wyjaśniamy wprost, dlaczego - i jak naprawdę chronione są Twoje pieniądze.
Co to właściwie jest rachunek powierniczy?
Rachunek powierniczy to specjalny rodzaj rachunku bankowego, na którym gromadzone są środki wpłacane przez nabywców lokali w inwestycji deweloperskiej. Rachunek formalnie należy do dewelopera, jednak deweloper nie jest właścicielem zgromadzonych na nim środków i nie ma do nich swobodnego dostępu - środki należą do nabywcy lokalu.
Ustawa deweloperska wyróżnia dwa rodzaje takich rachunków:
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Kiedy ustawa nakazuje jego prowadzenie?
Obowiązek zawarcia przez dewelopera umowy otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego powstaje z chwilą rozpoczęcia sprzedaży mieszkań oferowanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich.
Dlaczego mimo to korzystamy z rachunku powierniczego?
W wielu przypadkach deweloperowi opłaca się reaktywować rachunek powierniczy, jeśli został wcześniej zamknięty po zakończeniu inwestycji. Tak jest w naszym programie: zarówno wpłata początkowa (10%), jak i raty kapitałowe wpłacane w związku z realizacją umowy deweloperskiej, trafiają na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Bank wypłaci te środki deweloperowi nie wcześniej niż po 30 dniach od zawarcia umowy deweloperskiej. To dodatkowy czas, w którym Twoje pieniądze pozostają zabezpieczone na wyodrębnionym rachunku - mimo że w tym konkretnym przypadku ustawa go nie wymaga.
Kogo chroni ustawa, czyli kim jest „nabywca"?
Warto też wiedzieć, że nabywcą w rozumieniu ustawy deweloperskiej jest osoba fizyczna, która zawiera umowę z deweloperem w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Jeśli umowę z deweloperem zawiera spółka, obowiązek otwierania rachunku powierniczego w ogóle nie powstaje.
Druga warstwa ochrony: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to fundusz publiczny, powołany na mocy ustawy deweloperskiej z 2021 roku. Jest finansowany ze składek odprowadzanych przez deweloperów od każdej transakcji i istnieje po to, by chronić nabywców w sytuacjach, w których sam rachunek powierniczy nie wystarcza.
DFG gwarantuje zwrot środków klienta, jeśli:
- deweloper ogłosił upadłość i nie może przenieść własności;
- bank prowadzący rachunek powierniczy upadł lub cofnięto mu licencję;
- deweloper nie wywiązywał się z warunków umowy i sąd orzekł jej rozwiązanie.
Wypłata z DFG jest niezależna od postępowania upadłościowego - nie czekasz latami na zakończenie postępowania sądowego. Fundusz wypłaca świadczenia bezpośrednio.
Trzecia warstwa: akt notarialny
Każda umowa w programie Everest Holding jest zawierana w formie aktu notarialnego. Oznacza to:
- notariusz weryfikuje tożsamość stron i tytuł prawny do nieruchomości;
- umowa uzyskuje moc dokumentu urzędowego - naruszenie jej warunków jest łatwe do dochodzenia przed sądem;
- zobowiązanie dewelopera do przeniesienia własności jest wpisane do księgi wieczystej nieruchomości (roszczenie);
- wszystkie koszty i warunki są jawne i niezmienne - „drobny druk" notarialny praktycznie nie istnieje.
Co się dzieje z pieniędzmi przy odstąpieniu od umowy?
Transparentność jest kluczem do programu - dlatego mówimy wprost o różnych scenariuszach:
Jeśli klient odstępuje od umowy deweloperskiej: zwrot wpłaty początkowej (10%) z rachunku powierniczego. Raty kapitałowe (15%) i czynsze najmu nie są zwracane - to realne koszty korzystania z programu. Dlatego warunkiem wstępu jest weryfikacja finansowa.
Jeśli deweloper nie wywiązuje się z umowy: DFG gwarantuje zwrot całości wpłat z rachunku powierniczego. Roszczenie wpisane do księgi wieczystej blokuje możliwość sprzedaży lokalu komu innemu i chroni pozycję klienta w razie postępowania egzekucyjnego.