Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych znalazł się w szczególnej sytuacji. Z jednej strony - rosnące ceny mieszkań i stopy procentowe, które osłabiły zdolność kredytową Polaków. Z drugiej - programy rządowe z limitami wiekowymi i dochodowymi, które pomijają duże grupy kupujących. Co mówią dane? I jakie są realne opcje dla szukających własnego M?
Czym jest IDM i co mówi o rynku?
Indeks Dostępności Mieszkaniowej (IDM) to wskaźnik opracowywany przez AMRON-SARFiN, który mierzy zdolność nabycia przeciętnego mieszkania przez przeciętne polskie gospodarstwo domowe. Im wyższy IDM, tym lepiej - mieszkania są bardziej dostępne w stosunku do dochodów.
W I kwartale 2026 roku IDM wyniósł 134,12 pkt, rosnąc o +1,43 pkt kwartalnie. To dobra wiadomość - dostępność nieznacznie się poprawia. Jednak dla wielu grup wiekowych i dochodowych IDM powyżej 100 to wciąż fikcja, bo bank i tak odmówi kredytu z powodu niewystarczającej zdolności lub braku wkładu własnego.
Dlaczego tradycyjny kredyt jest poza zasięgiem wielu Polaków?
Kredyt hipoteczny w Polsce wymaga spełnienia kilku kryteriów jednocześnie:
- Wkład własny: minimum 10-20% (rekomendacja KNF: 20%; w top bankach: 30%);
- Zdolność kredytowa: oceniana na podstawie dochodów, zobowiązań i scoringu BIK;
- Stabilne zatrudnienie: preferowane umowy na czas nieokreślony, minimum 12-24 miesięcy stażu pracy;
- Wiek: kredyt na 25-30 lat jest praktycznie niedostępny po 50. roku życia.
Szacuje się, że ok. 35-40% Polaków w wieku 25-45 lat spełnia warunek dochodowy, ale nie zdolnościowy lub wkładowy. To miliony osób, które mogą płacić czynsz rynkowy - ale nie dostaną kredytu tu i teraz.
Programy rządowe - gdzie są luki?
Programy mieszkaniowe takie jak "Kredyt na Start" czy "Bezpieczny Kredyt 2%" przyciągały duże zainteresowanie, ale mają ograniczenia:
- Limity wiekowe (na przykład do 35 lat lub dla singli/par bez dzieci);
- Limity cen nieruchomości, które w wielu miastach są poniżej rynkowych;
- Wyczerpane pule środków i kolejki oczekujących;
- Konieczność posiadania zdolności kredytowej - program tylko pomaga, nie "tworzy" zdolności.
Trendy cenowe na rynku pierwotnym
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w głównych miastach Polski rosną od 2020 roku. W Warszawie średnia cena za m2 przekroczyła 17 000 zł; w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście - 14 000-16 000 zł. Prognozy analityków wskazują na stabilizację lub umiarkowany wzrost w 2026 roku.
Dla klienta programu Everest Holding ta dynamika jest korzystna: cena jest zamrożona w umowie w dniu podpisania - więc jeśli rynek wzrośnie przez 24 miesiące, beneficjentem jest klient, nie deweloper.
Rent-to-own jako odpowiedź na rynkowe realia
Program "Prawo własności dla każdego Polaka" wypełnia lukę, której nie adresują ani programy rządowe, ani tradycyjne kredyty:
- Nie wymaga zdolności kredytowej na starcie - wystarczające są stabilne dochody;
- Wkład własny to tylko 10% - nie 20-30%;
- Brak ograniczeń wiekowych i dochodowych jak w programach rządowych;
- Cena zamrożona na cały okres trwania umowy;
- Klucze w 7 dni - wprowadzasz się od razu, nie czekasz na decyzje banków.
To nie jest program "ostatniej szansy" - to strategiczne narzędzie dla osób, które mają dochody, ale potrzebują czasu na zoptymalizowanie swojej sytuacji finansowej przed wejściem w wieloletni kredyt hipoteczny.